Risiko pinjaman dan jaminan sewa

Semalam saya ada menerima satu soalan cepu emas susulan dari perkongsian saya mengenai Terminal Pahlawan DI SINI.

Soalan dari tuan Derok, iaitu

Salam, Saya ada beberapa persoalan
1. Bagaimana jika loan pembeli tidak diluluskan oleh bank setelah unit siap, adakah pihak pemaju akan pulangkan semula wang 30% tersebut atau beberapa % ?
2. Beberapa bulan yang lepas, saya ada ditawarkan program seperti ini, unit kediaman di Serdang, pemaju menjanjikan beberapa % hasil sewa, segala urusan sewa, pemaju yang uruskan, tapi saya tidak terima pelawaan itu, kerana "takut", apakah yang menyebabkan Cik Rohaniah membeli unit pahlawan ini selain dari hal persekitaran? apakah yang menyebabkan Cik Rohaniah percaya? Apakah dokumen2 yang harus kita teliti untuk mempercayai "program" seperti ini?
saya tak reti bab2 under construction ni..mohon penjelasan.
tq

Pertamanya, saya nak ucapkan terima kasih kepada beliau kerana sudi mengunjungi blog saya.
Walaupun blog ni tak berapa popular dan ranking Alexa tak naik-naik ni, tapi bila tengok kawan-kawan sudi datang baca, itulah yang memberi semangat kepada saya untuk terus menulis.


OK, ini jawapan saya setakat yang saya tahu dan setakat saya dimaklumkan oleh penjual pemaju.

1) Memandangkan pembeli tandatangan S&P dahulu sebelum mendapat pinjaman, memang ada risiko pinjaman tidak diluluskan. 
Jika ia berlaku selepas kita mencuba beberapa bank, kita bolehlah menambah nama lagi untuk menguatkan permohonan kita.
Ini dipanggil pinjaman pihak ketiga atau third party loan.

Atau, kita masukkan nama dia sebagai penjamin (guarantor) untuk pinjaman tu.
Jika tak lulus juga, kita boleh cuba berbincang dengan peguam untuk membuat perjanjian jual-beli baru dengan menambah nama pemohon yang profilenya lebih kuat.
Pembeli perlu membuat bayaran yuran guaman tambahan lah untuk kerja ini.

Dalam kes ini, memandangkan kami beli melalui JV bersama rakan-rakan, situasi di atas boleh dilakukan.
Lagipun harganya tak tinggi mana sebab kami beli unit yang kecil sahaja.

Cuma, kalau dah tahu nak mohon pinjaman untuk projek ini, penama di s&p perlu cepat-cepat cantikkan profilenya. Ada masa untuk itu.


2) Guarateed Rental Return ni memang kita kena berhati-hati.
Kata orang, there is no such guaranteed is guaranteed.
Penjual pemaju / agen boleh berjanji bulan dan bintang. Terma boleh kelihatan cantik di atas kertas.
Tapi bila unit tak tersewa, pembangunan projek ada masalah atau pembangunan di kawasan tu tak meningkat seperti dijangkakan, guarantee hanya tinggal nama.

Oleh yang demikian, penting untuk lihat beberapa perkara:

A - GRR itu antara pembeli dan siapa? Adakah terus dengan pemaju? atau kepada pihak ketiga?
ada kes-kes yang pembeli A beli kondo dari pemaju B. Pemaju B tubuhkan anak syarikat C untuk uruskan hartanah tu. Jadi GRR adaah di antara A dan C.
Dalam kes ni, jika pembangunan bermasaalah atau permintaan sewa tidak seperti diharapkan, syarikat B boleh jadi bankrap atau ditutup, Pemaju B lenggang kangkung sebab dia bukan pihak kepada perjanjian.

Jadi, pastikan GRR yang ditandatangani tu antara pembeli A dan pemaju B sahaja.


B - latar belakang pemaju
Ini perkara penting. Anda perlu semak latar belakang pemaju betul-betul.
Adakah mereka mempunyai rekod projek yang hampir sama dan berjaya?
Adakah ini kali pertama bagi mereka?
Adakah semua projek mereka sedang dalam pembinaan dan belum siap?

Atau adakah sebelum ni, pemaju ni tak buat pembangunan hartanah, tapi cuma sebagai kontraktor bangunan sahaja?

Jika jawapannya kurang meyakinkan, anda tahu apa yang perlu dibuat.

C - logik ke bulan dan bintang yang dijanjikan tu akan muncul?
ada beberapa projek yang menawarkan GRR gagal kerana janji yang mereka berikan tu terlalu tinggi atau terlalu hebat.
contoh: ada satu kondominium di Mantin. Kononnya akan jadi penginapan kepada pelajar memandangkan ada satu kolej swasta di situ.
Kadar yang dijanjikan memang menarik.
Tapi bila dah siap, penyewa tak ada. jaminan hanya atas kertas sahaja.
Sudahnya, ramai disytiharkan muflis kerana gagal membayar wang ansuran bulanan.
Boleh baca DI SINI

Semasa membeli, kita kena lihat, adakah logik kawasan itu akan mempunyai permintaan yang tinggi?
adakah kawasan itu sudah membangun?
Berapa hebat kolej tersebut?
Berapa ramai pelajarnya sekarang?
Berapa ramai pelajar yang mereka nak ambil pada tahun kondominium itu siap?
adakah fasiliti kolej itu menunjukkan ia mampu mengambil pelajar seramai itu?
Bandingkan pula dengan kadar sewaan semasa. Adakah kadar yang dijanjikan tu sama dengan kadar pasaran semasa?
Atau kadar semasa jauh lebih rendah?

 Nasi ayam pun ada GRR?

Selain kediaman pelajar, GRR banyak juga ditawarkan oleh projek-projek resort atau hotel.
Yang ini, kena lihat betul-betul, adakah hotel tersebut berada di tempat peranginan atau di kawasan pusat bandar?
jika di tempat peranginan, cuba lihat berapa hangat tempat peranginan tersebut.
adakah permintaan hotel di sana sekarang sudah pun tidak mencukupi?
atau dia baru nak buka resort baru di tempat baru?

jika di pusat bandar seperti KL atau Melaka, mungkin sambutan untuk penginapan lebih baik sebab pelanggan bukan sahaja pelancong tetapi mereka yang berurusan atas hal kerja juga.

Tapi jika di satu pantai terpencil atau pantai yang suam-suam kuku?
atau pantai yang dah terlalu banyak resort di sana dan resort yang ada pun masih boleh tampung permintaan?


JIka jawapan kepada soalan-soalan  ini kurang meyakinkan, seeloknya katakan terima kasih dan berlalu sahaja dari projek itu.

Nota: Terima kasih kepada Aslam kerana sudi membuat amal jariah DI SINI.

Kredit Foto: FreeDigitalPhotos.net