Cek yang mengembang-kuncupkan hati

Minggu lepas saya telah menerima cek wang booking sewaan untuk hartanah komersial saya yang pertama

Kalau kawan-kawan masih ingat, saya pernah bercerita tentang projek ini DI SINI.

Sebuah retail lot di Dataran Pahlawan, Melaka.

Kami beli subsale dengan harga RM 388K tapi bank beri penilaian RM 430K.

Beli melalui joint venture dengan seorang geng lama pelabur hartanah dan seorang peserta seminar saya pada tahun 2011 dulu.

kredit foto: http://www.melaka3.com

Proses pindah milik dan disbursementnya ambil masa sangat lama.

Insya Allah bulan ini atau bulan hadapan baru betul-betul full disbursement

tapi wang booking sewaan dah diterima.

Sewa bermula pada bulan hadapan.

Bulan ini mereka buat renovation dahulu.

Tapi apa pun, rasa kembang kuncup tengok cek booking sewa unit komersial yang pertama ni.

Syukur, gembira...

Hartanah komersial ni permainannya berbeza.

Apatah lagi retail lot.

Terima kasih kepada Mr Milan Doshi yang menjadi guru saya dan rakan JV dalam pelaburan retail lot ini.

Saya kongsikan beberapa perbezaan pelaburan rumah dan lot komersial yang ketara:

1) kalau rumah, rental yield 8% sebaik mendapat kunci adalah perkara biasa.

Bagi unit komersial, 6% adalah biasa. sangat sukar mendapatkan unit komersial yang boleh menawarkan rental yield hingga 7%. Ada tapi kena gali lebih lagi.

2) kalau rumah, beli je terus dapat positive cashflow beratus ringgit.

kalau unit komersial, tak hairan lah jika bila dapat kunci, kadar sewa hanya cukup-cukup untuk bayar ansuran bank. Malah ada banyak unit komersial yang bagus yang memberi aliran wang negatif pada pemiliknya sebaik dapat kunci.

3) kalau rumah, kenaikan sewa setahun mungkin RM 100 - RM200 atau 10% bergantung pada supply and demand.

Kalau unit komersial, kenaikan boleh pergi dari RM500 - RM 3000 setahun bergantung pada pembangunan di kawasan tersebut.

4) kalau rumah, katakan purata satu rumah dapat aliran wang positif RM 400, kena ada 10 buah rumah baru dapat wang pasif RM 4K.

kalau beli unit komersial, satu atau dua hartanah komersial pun dah boleh beri pendapatan pasif RM 4K ini selepas beberapa tahun dibeli.

5) Harga rumah lebih murah. Merujuk kepada harga per kaki persegi.

Harga unit komersial per kaki persegi lebih mahal dari rumah. Malah antara unit kedai pejabat, lot pejabat dan lot retail, lot retail paling mahal harga per kaki perseginya. Namun disebabkan saiz retail lot yang lebih kecil, menyebabkan harga jualannya nampak lebih rendah dari lot kedai pejabat.

6) Kenaikan harga rumah boleh dikatakan secara purata 5% - 10% setahun bergantung pada supply and demand. Bermakna, selepas 3 tahun, purata kenaikan boleh pergi 15% - 30% atau paling tinggi 40%.

Tapi bagi unit komersial, kenaikan harga boleh selepas 3 tahun boleh naik hingga 100% atau lebih, bergantung pada pembangunan kawasan di situ.

6) kalau rumah, penilaian menggali unit yang bagus adalah berbeza.

kalau unit komersial, penilaian menggali unit yang bagus juga sangat berbeza.

Jangan campur aduk. Perlu belajar ilmu lain untuk membuat pelaburan hartanah komersial.

Kesimpulannya:

unit komersial memerlukan modal yang lebih tinggi, harga lebih mahal, risiko lebih tinggi tapi
jika pelaburannya dilakukan dengan ilmu dan bijak, akan memberi
- pulangan yang jauh lebih tinggi dari segi sewa dan kenaikan modal dan
- kaki yang lebih bergoyang sebab lebih relaks.

Bila Masa yang Sesuai Untuk Jual Rumah? Ini 5 Jawapannya.

Orang selalu tanya, bila masa sesuai nak beli rumah. Tapi jarang orang tanya — bila sebenarnya masa sesuai untuk kita jual rumah? Kita kongsi sikit beberapa situasi. Yang mungkin masuk akal. Yang mungkin kita sendiri pernah alami. 1. Bila harga rumah tu dah naik… dan mungkin tak naik banyak lagi. Contohnya rumah kos rendah atau medium. Di kawasan yang dah matang. Bukan kawasan yang sedang membangun. Harga rumah macam ni biasanya naik banyak masa awal je. Lepas tu, dia macam statik. Kalau masa kita beli dulu harga RM120,000, Sekarang dah cecah RM200,000, Tapi kawasan tu makin banyak projek baru. Jadi, ada kemungkinan akan over supply. Tapi tak ada faktor kuat untuk naikkan demand. Ini mungkin masa sesuai untuk jual. Ambil untung yang ada sebelum harga dia mendatar. 2. Bila kita dah berusia 60 tahun ke atas — dan masih sihat. Anak-anaksemua dah besar. Ada yang dah kerja, dah ada keluarga sendiri. Rumah yang dulu kita simpan untuk "masa depan" an...

Baca lagi

Risiko pinjaman dan jaminan sewa

Semalam saya ada menerima satu soalan cepu emas susulan dari perkongsian saya mengenai Terminal Pahlawan DI SINI . Soalan dari tuan Derok, iaitu Salam, Saya ada beberapa persoalan 1. Bagaimana jika loan pembeli tidak diluluskan oleh bank setelah unit siap, adakah pihak pemaju akan pulangkan semula wang 30% tersebut atau beberapa % ? 2. Beberapa bulan yang lepas, saya ada ditawarkan program seperti ini, unit kediaman di Serdang, pemaju menjanjikan beberapa % hasil sewa, segala urusan sewa, pemaju yang uruskan, tapi saya tidak terima pelawaan itu, kerana "takut", apakah yang menyebabkan Cik Rohaniah membeli unit pahlawan ini selain dari hal persekitaran? apakah yang menyebabkan Cik Rohaniah percaya? Apakah dokumen2 yang harus kita teliti untuk mempercayai "program" seperti ini? saya tak reti bab2 under construction ni..mohon penjelasan. tq Pertamanya, saya nak ucapkan terima kasih kepada beliau kerana sudi mengunjungi blog saya. Walaupun blog ni tak bera...

Baca lagi

Seni Mengimbangi Attach dan Detach dalam Hubungan (Termasuk Friendship)

Dalam hidup, kita akan jumpa orang yang buat kita rasa selesa, seronok berbual, dan terasa ada connection yang baik. Tapi tak kira dalam hubungan cinta atau persahabatan, ada satu perkara penting yang kita kena faham—bagaimana untuk mengimbangi antara attach dan detach . Kalau kita tak kawal keseimbangan ni, kita mungkin akan terperangkap dalam hubungan yang tak sihat atau merasa terlalu terbeban dengan perasaan sendiri. 1. Fahami Kenapa Kita Attach Kadang-kadang, kita tak perasan yang kita terlalu melekat pada seseorang. Kita seronok berbual, berkongsi cerita, dan akhirnya kita letak harapan bahawa mereka akan ada untuk kita setiap masa. Ini normal, sebab manusia memang suka connection . Tapi, bila kita terlalu attach , kita mula letak expectation tanpa sedar—contohnya, kita harap mereka akan balas mesej cepat, selalu ada untuk kita, atau tak berubah dari cara mereka sebelum ni. Tapi realitinya, manusia ada hidup mereka sendiri. Bila mereka sibuk atau tak dapat b...